리모델링의 순환주기라기보다는 모텔경쟁력의 컨셉트를 간과해서라고 해석된다. 해당모텔들 중에서 경쟁력을 잃어가며 지속적으로 매출이 하락하는 가장 큰 이유를 경기침체에서만 찾으려고만 했다는 것이 원인인 것이다. 내 모텔을 살리기 위해 자금을 투자하고 변화를 시도하지만 경쟁력있는 창의적인 상품개발보다는 남들과 동일한, 남만큼의 시설변화에 매달렸기 때문이다.

실제로 월매출 2800만 원짜리 모텔을 임대하여 약간의 시설변화와 운영방식변화만으로 월매출 3800만 원을 달성하며 성공적인 모텔투자를 이룬 반면, 리모델링을 완성하여 3개월 만에 월매출 4500만 원을 달성하던 모텔을 인수해 6~7개월 만에 월 매출 2800만 원짜리 모텔로 매출을 하락시키며 수익성 악화가 거듭되는 모텔로 타락하게 만든 모텔운영자도 있다.

월매출 2800만 원짜리 모텔을 월매출 3800만원으로 달성한 결과에 주목해볼만 하다. 이 사례의 모텔은 해당지역에서 거의 C급 수준이었다. 하지만 이 모텔을 선택한 운영자는 해당모텔에 주고객을 2~30대로 정했으며, 장기 숙박을 주던 2층의 객실 8실을 모두 내보내고 침대교체, 도배, 장판 교체수리로 시설고급화보다는 재미있는 모텔객실을 만들려고 노력했다. 시설경쟁보다는 이벤트행사로 경쟁력을 갖추기 위해 노력이였다. 이용요금도 경쟁력을 고려하여 책정했다.

반대로 월매출 4500만 원 짜리 모텔을 2800만 원 짜리 모텔도 만든 운영자는 매출이 하락하면 비품의 질을 낮추며 지출을 줄이고, 또 매출이 하락하면 직원을 줄이고, 또 하락하면 고장난 시설의 수리보수를 하지 않았으며, 또 다시 매출이 하락하면 임대인에게 월차임을 내려 줄 것을 요구하며 시위를 했다.

 

강화도는 밤 9시가 지나면 강화 읍내를 제하고는 차량통행이 뜸해진다. 강화도를 넘나드는 관문은 강화대교와 초지대교가 있다. 그러면서도 주말이면 강화도의 해안도로와 관광지로 향하는 도로는 주차장을 방불케하기도 한다.

1990년 대 중반 만해도 강화도의 모텔들은 다른 지역에 비하여 모텔영업에서 최대의 호황을 누리던 곳 중 하나였다. 강화도에 해안도로가 생기기 전에는 전등사로 향하는 길은 드라이브코스로 수도권지역의 연인들을 불러들이기에 충분한 관광명소였다. 2000년대 들어서면서 강화도의 모텔들은 도심 속의 모텔들이 속속 리모델링과 시설고급화를 보급하고, 신축모텔들이 등장하면서 서울에서 약 1시간 남짓의 거리임에도 불구하고 시설변화를 이루지 않고 방치한 결과 월매출 3000만 원대의 모텔들은 월매출 12~300만원대 모텔로 하락하면서 모텔 본연의 용도을 상실하고 일부는 실버시설이나 종교시설로 용도 전환되는 수모를 겪었다. 일부는 문을 닫고 숙박시설을 포기하는 경우까지 생기고 있다.

하지만 이런 강화도에서 신축도 아니면서 수익성 악화로 방치되던 모텔을 매입하여 약 3억 5천만원 내외의 시설투자로 변화를 이끌어내 월매출 5000만 원 내외을 달성하는 모텔도 있다.  ‘강화도에서는 PC가 필요없다’ 는 통설을 깨고 PC를 설치하고, 러브모텔영업만으로 매출을 올려야 한다는 속설을 깨고 가족여행객이나 출장객을 유치한 결과라고 한다.
실제로 동막해수욕장 인근의 K모텔은 이런 강화도의 장점과 밤이면 차량의 통행이 적어져 펜션위주의 숙박시설로 채워져 있는 것에 착안하여 강화도 초지대교의 조명발산과는 다른 조명경쟁을 하며 경쟁력을 갖추고 있다. 단순한 조명대신 외벽에 움직이는 동영상을 설치하여 시선을 끄는 시도를 한것이다.

펜션 위주로 숙박시설이 갖추어져 있는 관계로 강화도의 밤은 일정시간이 되면 어둠 속으로 사라진다. 펜션은 대부분 예약에 의해서 숙박매출이 결정되기 때문에 예약이 없다면 그 날에 매출이 없다는 것을 의미한다. 그러니 굳이 펜션의 불빛을 밤새도록 밝힐 이유가 없다. 그러나 모텔은 다르다. 언제 어느 때건 지나가던 차량이 숙박고객이 될 수도 있고, 밤늦게 강화도를 찾는 여행객이 모텔의 숙박고객으로 전환될 수도 있기 때문에 밤늦은 시간에도 늘 불을 밝히고 고객을 기다려야 한다.

경기도 남한강변의 모텔들은 지난 수년 간 경영에 어려움을 겪었다. 이들 지역의 모텔들이 다시 경쟁력을 갖추게 된 데에는 주목할 만한 점이 있다. 바로 객실관리시스템의 변화와 시설의 고급화이다. 객실에서 남한강의 아름다운 조망을 즐길 수 있다는 것도 도심 속의 모텔들과 다른 자연친화적인 위치라는 점을 부각하고 무인객실관리시스템을 설치해 모텔 프론트를 꺼려하는 손님을 붙잡는 시도를 한 것이다. 이러한 변화로 월매출 1200-1500만 원 내외의 모텔이 약3-4억 원의 시설자금 투자를 통해 월매출 3000만 원대 이상의 매출을 달성할 수 있게 된 것이다.

실제로 공주시 반포면 학봉리 동학사 입구는 숙박시설로는 버림받은 지역이었지만 몇 년 전부터 무인텔 시스템이 들어서면서 활기를 되찾았다.
이밖에도 아산시 음봉면 신수리의 아산온천지역도 타워형 모텔로만 경쟁을 할 때보다  무인텔이 들어서기 시작하면서 숙박업 경쟁력 있는 지역으로 변신하고 있다.

다행히 도심 속의 모텔들처럼 땅값이라도 상승한다면 모텔이란 숙박업을 포기해도 투자원금을 찾을 수 있다. 그러나 외곽에 위치하는 모텔들은 다르다. 부동산가치상승의 기대가 크지 않다. 일부 지역을 제외하고는 지역개발에 대한 기대도 크지 않은 것이 사실이다. 오직 살아남을 방법은 매출상승과 수익성확대다.

외곽에 위치한 모텔들은 도심 속의 모텔들처럼 주변에 늘 차량 통행이나 사람들의 유동이 활발하지 않다. 더군다나 도보유동인구는 찾을 길이 없는 외곽지역에 위치하는 모텔들은 주변의 펜션, 민박, 캠핑장과 경쟁해야 하지만 이런 시설들과는 시설의 고급화로 경쟁할 수 없다.
이런 지역일수록 힐링과 웰빙, 가족, 연인들이 함께 할 수 있는 객실상품을 만들어 내야 한다. 펜션 같은 모텔, 민박 같은 모텔, 캠핑장 같은 모텔, 그러면서도 놀이터가 될 수 있는 모텔을 만들어내야 하며, 펜션처럼 홍보에 열을 올려야 한다.

외곽에 있는 모텔들은 우선 시선을 집중 받도록 노력해야 할 것이다. 최고급시설경쟁보다는 감동을 주는 시설을 만들도록 노력해야 한다.

반면 도심 지역 모텔들은 경쟁력을 갖추려고 시설고급화에 고민하고 있다. 주 상권에 있던 모텔들이 이미 시설변화로 매출의 극을 달성한 가운데 2차 상권지역에 위치한 모텔들이 노후시설을 버리고 시설를 고급화시킴으로써 영업경쟁력을 갖추려고 시도 중이다.
모텔에 투자하려는 투자자는 더 큰 고민에 빠졌다. 이제 상상력을 발휘하는 투자를 해야 하기 때문이다. 모텔은 이제 단순한 숙박업소가 아니다. 숙박, 대실에만 국한하는 시설이 아니다. 최소한 우리 대한민국에서의 모텔은 이제 더 신기한 변화를 시도하려하고 있다