최근 몇 년 전부터 모텔과 함께 수익성 부동산으로 평가받고 있는 원룸이 모텔의 새로운 경쟁상대로 떠올라 모텔을 위협하고 있다. 모텔은 원룸과 공간의 형태는 비슷할지라도, 시설의 고급화를 통해 더 많은 고부가가치를 창출할 수 있다는 이점이 있다. 이번호에서는 모텔의 원룸과의 경쟁에서 경쟁력을 확보하기 위해 어떤 변신을 해야 하는지 알아보도록 하자.  <편집자주>

 

 

우리나라는 최근 몇 년간 원룸이라는 다중주택과 도시형생활주택이 국내 부동산 시장을 이끌어 왔다고 해도 과언이 아니다. 서울에서는 전용주거지역이 쓸모 있는 땅이 되었고, 지방에서는 버림받았던 상업지역내 놀던 부지들이 원룸형 다중주택과 오피스텔, 도시형생활주택건축으로 땅값이 상승해 부동산거래가 활발해지면서 바닥이었던 건축경기를 이끌었다.

따라서 지방에서는 상업지역에 들어선 원룸형주택들이 모텔의 위용을 위협하면서 매출까지 위협하고 있는 현실이다.

모텔은 비즈니스텔로도, 펜션형으로도, 콘도형으로도, 월방이라는 원룸형장기숙박형으로도, 러브호텔로도, 게스트하우스형 숙박업소로도 모든 숙박형시설에 위협을 받고 있다.
모텔이 다양한 형태의 숙박시설로 변모하면서 러브호텔의 부정적 이미지를 버리고자하여도 차마 그럴 수 없는 처지다. 따라서 살아남기 위해 원룸형의 주거시설을 보완하여 재미를 느낄 수 있는 시설로의 입지를 구축하기위한 컨셉트 잡기에 열을 올리고 있다. 버스를 컨셉트로, 택시를 컨셉트로, 키친을 컨셉트로, 기타 시설고급화와 함께 스토리텔링을 위한 시설변화의 컨셉트를 창조하게위해 부단히 머리를 쥐어짜고 있다.

 

 

 

천안의 G호텔은 바로 앞에 들어선 오피스텔 거주자들의 민원으로 많은 자금을 투입하여 만들어낸 조명 및 알림판을 며칠 켜보지도 못하고 시설을 축소해야하는 이중의 자금을 소요하여 불편을 겪기도 하였다.

부안의 T모텔도 이미 설치되어 야경을 밝히며 시각적 아름다움을 보여주던 조명이 인근 주거용 주택에 수면을 방해한다고 하여 민원이 끊이지 않자 하는 수 없이 조명을 꺼버리게 되어 매출감소로 이어져 불편을 겪고 있다.

천안 성정동 상업지역처럼 기존 모텔 인근에 몇 년간 놀고 있던 상업용 부지나 모텔가능 신축부지가 오피스텔이나 도시형생활주택으로 기존 모텔을 능가하는 규모로 건축되어 기존 모텔이 초라해지며 매출감소로 이어지는 사례도 있다. 기존 숙박업소 신축가능 상업용부지에 원룸형주택이 기존 모텔을 에워싸며 건축되는 바람에 가시성이 없어져 큰 고민에 빠졌다.

일부 지역의 노후된 시설의 모텔들은 시설변화를 주지 못하는 대신 장기숙박고객을 유치하여 투자금대비 수익률을 맞추고 있었으나 주변에 원룸형주택이 건축되면서 장기숙박고객을 뺏기다보니 운영에 어려움을 겪기도 한다.
모텔밀집지역 속에 원룸형주택은 주거고객수요가 적었었던 것이 사실이었으나 모텔의 이미지가 쇄신되면서 그런 속성도 사그라들고 있다. 서울의 일부 역세권지역에서는 차라리 모텔이란 숙박시설이 철거되고 그 자리에 도시형 생활주택이 건축되어 분양성공으로 모텔 운영 때 보다 더 큰돈을 벌기도 한다.

 

신림동의 N모텔은 지난해 2013년 11월 중 철거되어 그 곳에  140여세대의 도시형생활주택이 건축예정이다. 대신 이 지역에서는 일반상업용건물이 철거되며 3개의 숙박시설이 건축 중이기도 하다.

 

 

 

모텔에게 원룸형주택의 존재는 경쟁자이면서 상생의 호환성을 가진 부동산이다. 둘 다 최근의 수익형부동산시장을 이끌어가는 선봉의 부동산수익형상품이기 때문이다. 
다만, 모텔은 긍정적 능동적 수익형부동산상품이고, 원룸형주택은 수동적 소극적 수익형부동산상품이다. 또한, 모텔은 운영 또는 경영자의 의지와 능력에 따라 매출과 수익률이 달라지고 매출의 한계가 높아지기도하는 능동적변화를 이끌어내는 수익형부동산이지만, 원룸형주택은 주변 경제상황과 여건에 따라 매출과 수익률이 결정되는 수동적, 소극적인 수익형부동산상품이라는 점이 다르다.

오피스텔이나 원룸형다중주택의 건축만해도 모텔은 원물형주택 건축에 그다지 신경을 쓰지 않았었다. 오히려 모텔의 부동산가치를 상승시키는 요인으로 좋아했다. 그런데, 도시형생활주택이란 상품이 생기면서 모텔은 긴장을 해야만 한다.
호텔식의 원룸형주택으로 고급화 컨셉트로 도시형생활주택이 건축되고 분양되면서 모텔 숙박수요자가 고급형 원룸주택으로 장기주거형태로 이동하여 숙박수요가 감소하고 있기 때문이다.
모텔이 주거용시설처럼 숙박에만 콘셉트를 정해서 객실을 꾸밀 수 없는 고민이다. 내 집보다는 나은 숙박환경으로 모텔이나 호텔을 찾았으나 도시형생활주택의 경우에는 왠만한 모텔이나 호텔보다 나은 시설과 쾌적성을 제공하기 때문이다. 일일숙박은 어쩔 수 없이 모텔이란 숙박시설을 이용해야하지만 장기주거로 선택한 도시형생활주택의 고급스러움이 일일 숙박수요자를 원룸형고급주택에 머물게 하는 것이다.

모텔은 하는 수 없이 고급 원룸형주택과 시설뿐아니라 기타 창조적인 연출로 원룸형주택에 머물고 있는 잠재 숙박수요고객을 불러들여야 한다.
이는 단순한 시설의 고급화만으로는 원룸형 1인 주거형태에 익숙해져있는 잠재적 숙박고객을 모텔로 유인하기가 쉽지 않다.

 

 

 

모텔이 원룸보다는 나아져야하는 이유이다. 모텔이 원룸형고급주택보다 경쟁력을 갖출 수 있는 것이 우선 욕실이다. 욕실공간의 크기와 시설고급화를 이루어야 한다. 쾌적성을 공급해야 한다. 인터넷의 속도와 주변기기와의 호환성을 높여 즐거움을 제공해야 한다.
객실 안에서의 놀거리, 즐길거리를 제공해야 한다. 원룸형주택에서는 누릴 수 없는 놀이터를 제공해야 한다. 5.1채널을 이용한 영화감상, 고급사향의 PC로 초고속인터넷 게임을 즐기게 하자.
모텔의 객실에 힐링캠프형 시설을 연출하여 숙박과 휴게의 즐거움을 제공하도록 한다. 모텔이 특성상 50실 이상의 객실을 갖추기가 쉽지 않으므로 일정 수의 객실로 다양한 놀이공간을 연출하여 숙박시설이용고객에게 재방문을 적극적으로 유도하여 회전율영업, 타임세일의 영업을 활성화시킬 수 있는 전략을 실행함으로써 원룸형 주택과의 차별화를 확실하게 만들어내야 할 것이다.