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[박성진] 숙박업 경영, 시장 흐름을 파악해야 성공한다

박성진 |
등록: 2014.04.01 |
조회: 10086

최근 수익형부동산의 대표주자였던 오피스텔이나 도시형생활주택의 기대수익률이 현저히 하락하고 정부 및 지자체의 관광숙박시설 진흥 정책이 시행되면서 투자 대상 부동산으로써 숙박업소에 대한 관심이 증가하고 있다. 그러나 숙박업이 과거의 호황을 되찾으려면 시장의 흐름을 제대로 파악하고 준비해야 한다. <편집자주>

부동산 투자 대상으로 부상하는 숙박업소

숙박업에 대한 긍정적인 전망은 ‘경기주기 분석’ 과 연관된 것으로, 숙박업이 부동산 투자 대상으로 자리를 잡았음을 의미한다. 수익률이 80~90년대만큼의 수준에 이르지는 못하겠지만 관련 전문가들은 대부분 숙박업소가 다른 부동산 상품에 비해 비교적 안정적인 투자 상품이 될 것이라는 의견을 내놓았다.

그러나 아직까지 숙박업은 직·간접적인 투자 대상으로 자리 잡지 못하고 있다. 자산의 수익성이 좋든 나쁘든 주로 기업을 중심으로 투자 포트폴리오가 형성되어 왔기 때문이다. 최근 수년 사이 나름대로 참신한 인테리어와 서비스를 제공하는 모텔이나 소형 호텔이 생겨나고 있기는 하지만 아직 가족이나 여성고객 등 일반 대중이 광범위하게 이용하기에 적합한 숙박시설이라 말하기는 어려운 현실에서 모텔을 투자 대상으로 인식하기까지는 좀 더 시간이 필요할 것으로 보인다.

현재의 숙박업소는 사업장과 부동산 개념을 복합적으로 지니고 있다. 기초자산과 개발행위, 그리고 운영이라는 요소를 모두 갖고 있는 것이다. 단순한 소유의 개념이나 하루하루 단위 수입에 의존하는 자영업의 대상이 아니라 철저한 수익률 분석에 기반한 접근을 요하는 영역이기 때문에 다양한 변수에 대비해 시장의 흐름을 철저하게 분석해야 한다. 이러한 관점에서 숙박시설에 대한 투자가 과연 경쟁력이 있는지 판단하기 위해서는 숙박시장의 흐름을 살펴보는 것도 의미 있는 일일 것이다.

■ 1차 숙박업 확충 시기(숙박시장 형성기): 1986~1990

현재의 숙박업 시장은 1988년 이전의 ‘1차 숙박업 확충 시기’ 에 형성된 것으로 볼 수 있다.
1988년 서울올림픽 개최를 앞두고 외국 방문객 및 관광객의 증가가 예상되면서 숙박업에 대한 정부의 규제 및 여신환경이 최초로 완화된 시점이기도 하다. 하지만 객실 면적 3.5~5평, 객실 수 20~30실 규모의 소규모 숙박시설이 대부분인 업종 특성상 영업이익은 작은 편이었다. 시간의 경과와 더불어 소비기반 대비 업체수가 과다하게 증가하여 높은 폐업률로 이어지기도 한 시기이다.

■ 2차 숙박업 확충 시기(숙박시장 확대기): 1999~2004

1998년부터 진행된 ‘제2차 숙박업 확충 시기 ‘를 통해 일각에서의 숙박업을 ‘황금알을 낳는 거위’ 로 인식하기 시작했다. 은행권에서 여신 금지업종이었던 숙박업을 규제 대상에서 제외한 시점이며, IMF라는 경제 난국을 겪으면서 진행된 정부의 자유·개방의 정책기조 아래 규제보다 자율을 중시한 사회적 흐름과도 무관하지 않다. 이때 금융여신 금지업종에서 풀리면서 금융권에서는 최고 90%의 담보대출이 이루어지기도 했으며, “숙박업소에 대출을 해주기 위해 은행지점장이 줄을 선다” 는 풍문까지 돌았다.

올림픽 개최 이후에는 주 수요층이 관광객과 외국인이었던 중대형 호텔의 매출이 감소한 반면, 일반숙박업의 성장세는 전체 시장의 성장세를 크게 웃돌았다. 중대형 호텔의 수는 크게 증가했지만 일반숙박시설의 증가세는 상대적로 낮은 편이었기 때문이다. 또한 일반숙박시설에서 객실 수를 35~40실로, 객실 면적을 6~9평으로 다양화해 여러 계층의 이용 수요를 반영한 결과, 이 시기의 일반숙박시설은 성장성과 수익성이 동시에 증대했다.

물론 이러한 호황이 언제까지 지속된 것만은 아니다. 2008년을 정점으로 외환위기 이후 민간소비가 위축되면서 다시 여신이 제한되자 경쟁력이 없거나 과도한 레버리지를 안고 있던 숙박시설들이 문을 닫거나 경매로 넘어가는 과정을 겪기도 했다.

■ 3차 숙박업 확충 시기(숙박시장 조정기): 2013 ~ 2017

현재 숙박업의 성장성은 다소 정체되어 있지만 사업장의 운영 형태, 법적 규제에 따른 진입장벽이 아직 존재하며 다른 업종 대비 비교적 양호한 안정성을 나타내고 있다. 지난해 하나금융연구소에서 발행한 자료에 따르면 영세 자영업 수준의 숙박시설은 19% 감소한 반면, 50~100억원 자산규모의 숙박시설은 11% 증가한 것으로 나타났다. 과밀화에 따른 조정의 시기를 맞아 객실 수 50실 이상의 중규모 업체가 여타 규모 업체에 비해 양호한 실적을 나타내고 있으며, 금융지원 또한 차별적으로 운용되고 있는 것으로 보인다.

중저가 숙박시설 확충 위한 지원책 잘 활용해야

한국의 대외인지도가 상승하고 중국 및 일본등 주변국의 관광객이 증가하면서 최근 또다시 숙박업 시장의 변화가 진행되고 있는 바, 문화체육관광부에서는 관광산업의 발전을 도모하고 중저가 숙박시설의 확충을 위한 다양한 지원책의 일환으로 관광진흥기금을 운영하고 있다.

기금의 대부분은 관광사업 및 관광숙박시설 개발에 저금리로 자금을 대여하는 형식으로 운영되고 있다. 관광수요 중심의 정책이기는 하지만 여관업 중심이었던 숙박환경의 양성화 및 경쟁력 개선을 유도하는 정책임에는 두말할 나위가 없다. 숙박업 시장 특성인 정책 지원이나 시설의 공급이 수요를 1~2년 정도 후행한다는 점을 감안하면 이미 상당한 진행단계에 있다 할 수 있다.

상당수의 관광숙박시설이 서울, 경기권 주요 상권 내에 신축되거나 용도변경 되어 운영 중이고 관광숙박시설 사업계획승인이나 건축허가를 기다리는 중이다. 정부의 규제완화 의지도 재삼 확인되고 있으며, 대표적 규제 장벽이었던 학교와의 갈등도 금명간 해소될 전망이다.
이처럼 광범위한 정부의 지원책이 있는 것이 사실이지만 주목해야 할 부분은 이러한 지원이 차별적이라는 것이다. 중저가 숙박시설이 절대적으로 부족하다는 인식에서 출발했지만, 러브호텔로 불리는 모텔이나 여관업에 대한 지원책은 없는 것이 특징이라 할 수 있다.

30실 이상의 객실 및 부대시설을 갖춘 관광숙박시설에 한정된 지원이라는 것이다. 여기에는 러브호텔식 숙박시설의 양성화를 유도하는 측면도 있다.
이렇듯 현재의 숙박시장은 정부 정책 아래 조정의 시기를 겪고 있다고 할 수 있다. 기존의 영세 시설과 경쟁력을 갖춘 시설 간의 양극화 양상이 불가피해 보인다. 객실 수 50~90실, 객실 면적 8~15평의 이상의 다양한 이용 목적의 수용이 가능한 중규모 관광숙박시설 위주로 재편될 가능성이 높다.

문제는 경기를 어떻게 극복하고 투자를 성공적으로 이루느냐 하는 점이다. 어쩌면 정부가 그 길을 제시하고 있다 할 수 있으며 이러한 시대의 흐름을 읽고 편승하는 것이야말로 투자 성공의 정석이라 할 수 있을 것이다.

박 성 진

(주)답알엔디 대표

TEL. 02-3446-5377

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