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[이길원] 공단, 네가 쉬면? 모텔, 나는 논다?
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공단 인근 모텔 시설 변화와 새로운 영업 전략 필요
무수한 업체들이 입주해 있는 공단. 공단 주변의 모텔은 과연 공단 특수를 누릴 수 있을까? 정답은 모두 그렇지 않다. 공단 주변의 모텔일지라도 공단의 성격과 주변 상권을 파악하지 못하면, 높은 매출을 달성하기 어렵다. 이번호에서는 공단 주변의 모텔들이 공단의 영향을 받지 않고 살아남을 수 있는 방법을 사례를 들어 소개하고자 한다.
공단 주변 모텔, 공단의 위기는 곧 모텔의 위기
1998년 신축된 시흥시 정왕동 소재 A모텔은 1층에는 점포 3개를 두고 2층부터 35개 객실로 월 매출 4000만 원 이상을 달성하는 수익률이 좋은 모텔이었다.
1997년 11월 21일 구제금융을 신청하면서 IMF 금융위기가 닥쳐 주변의 시화공단과 반월공단 내 업체들이 속속 문을 닫고 있는데도 불구하고 숙박업소만큼은 영업력을 유지할 수 있었다.
그러나 2004년 성매매방지 특별법이 시행되면서부터 공단의 어려움과 맞물려 매출이 감소하고 수익률이 하락하는 것을 막을 수가 없었다. 결국 해당모텔은 2004년 말 이후로는 월매출 2000만 원대를 넘나들며 수익률 하락으로 모텔운영에 어려움을 겪어야만 했다. 4년 여간은 대책 없이 비용절약에만 매달려야 했다.
일찍이 시설변화를 시도한 모텔들은 그나마 매출의 추가하락을 막을 수 있었지만, 인근 정왕동, 월곶동, 안산 고잔동 일대의 대부분의 모텔들은 이전의 시설과 영업방식으로는 매출하락을 이겨낼 수 없었다. 이때부터 모텔에도 새로운 시설 변화와 영업 전략이 필요하게 되었다. 일종의 살아남기 위한 방법이었던 것이다. 공단 주변의 모텔들은 주변 상권을 분석하고, 공단 업체와 동태를 파악하며 공단의 경제활동 흐름에 내가 운영하는 모텔이 어떻게 유기적으로 적응할 수 있을 것인가에 대한 방법을 모색하게 되었다.
안산반월공단은 2012년 9월 기준 약 5,900여개 업체, 시흥시 정왕동일대의 시화공단은 약 9,500여의 업체가 입주해 전체 약 1만5400여 업체가 밀집되어 대한민국 공업단지를 대표하고 있다. 인천 남동공단과 함께 대한민국 경제상황을 읽을 수 있는 바로미터가 되고 있는 것이다.
2011년 기준 매출액도 반월공단이 약 37조, 시화공단이 약 34조 원( (중부일보, 2012. 11. 30자 참고)에 이른다고 한다. 외국인 근로자가 약 10만 명에 이르며 아직도 약 3만 여명의 인력이 부족하다고 한다. 상황이 이렇다보니 반월공단과 시화공단 주변의 숙박업소 사이에는 최근 몇 년 사이에 리모델링 바람이 불고 있다. 러브호텔, 비즈니스텔로 변화를 거듭하고 있는 것이다.
공단 내 업체가 많고, 업종이 다양화되어 있어 주말이면 공단주변 상업지역인 정왕동이나 고잔동 일대는 먹거리와 놀거리, 즐길거리 상권이 함께 공단 근무인력의 쉼터, 휴식놀이터로 변한다. 때문에 공단이 쉬는 주말 금, 토요일 상권이 활발해진다.
대구 성서공단에는 약 3,000개 업체가 입주해 경제활동을 하고 있으며, 구미공단에는 약 1,400개 업체에 8만여 명이 근무하고 있다고 한다. 구미공단은 전기·전자·기계 관련업체가 약 65%를 차지, 구미공단의 경제활동이나 매출이 하락하면 구미지역 경제도 덩달아 흔들릴 정도다.
구미공단에는 대기업이 입주해 지역경제에 많은 도움을 주고 있지만, 지역 상주인구가 적고 출장유동인구가 많아 구미공단 경제 활성화에 따라 발달했던 구미 원평동 상업지역에 소재하는 모텔들이 구미공단지역의 매출하락과 함께 숙박수요 감소로 유흥상권과 함께 어려움을 겪고 있다.
신흥 주거지역인 구미 3·4 공단 인근 모텔들은 그나마 구미의 다른 지역에 소재하는 모텔들보다는 숙박수요가 큰 편이다. 그러나, 구미공단이 쉬는 날이면 구미의 먹거리 상권도 덩달아 유동인구가 적어지고 매출도 감소하여 주말에 오히려 매출이 감소하는 경향이 있다.
직주가 함께 이루어진 공단지역이 아니면 이런 현상은 비일비재하다. 더구나 지방에 소재하는 관공서 주변이나 대기업 위주로 입주해 있는 공단에서는 이런 현상이 두드러지게 나타난다. 이런 지역에서는 근무위주로 거주가 결정되기 때문에 협력업체의 유동 숙박수요에 의해 숙박업소 매출이 달성된다. 금요일이나 토요일 주말이면 실제 거주하는 도시로 돌아가기 때문에 유흥상권에도 유통인구가 감소한다. 직장, 주거지가 분리되어 있더라도 서울의 종로, 서초, 강남지역에서는 먹거리나 유흥업종에서 유동인구가만남의장소로이어지기때문에 숙박수요가별도로형성된다.
파주 통일동산의 숙박업소나 새만금인근 오식도동이나 비응도동 소재의 모텔들이 파주에서는 주변에 LG LCD 단지, 출판단지의 유동인구 감소와 군산 비응도동, 오식도동 주변의 공단이 입주해 있음에도 불구하고 새만금을 여행하는 방문객이 감소하여 모텔의 매출도 감소하는 것을 막을 수가 없다.
그래도 이런 지역에서는 관광지이거나 도심인근에 위치하여 직주가 분리되어 있음에도 접근성이나 관광지로의 이동이 주말에 이루어지기 때문에 평일보다 주말에 숙박수요가 증가한다. 반면, 평일에 매출이 감소하여 영업에 어려움을 겪기도 한다.
직주가 분리되어 있는 공단지역은 주변 대단지 주거지역에서 접근성이 용이해야 한다. 특히, 지하철의 접근성이 용이하면 더할 나위 없다. 그렇다면 주말에도 영업력을 유지할 수 있다. 직주가분리되어있으면서도심속에시민을위한가족형오락시설이 없다면 주말이면 외부 관광지로 떠나 도시를 벗어나기 때문에 해당도시는 주말이면 공동화 현상이 일어난다.
먹거리 상권도 유동인구가 감소한다. 러브호텔도, 비즈니스텔도, 관광형 숙박업소도 도시 자체 상주인구의 외부여행 출타와 공단 협력업체 관계자의 출장고객이 모두 가족이 거주하는 도시로 이동하게 됨으로 주말 매출의 하락을 막을 수가 없다.
다른지역에소재하는모텔들은모두주말특수를즐기는데도불구하고 이런 지역에 소재하는 모텔들은 오히려 주말에 감소하는 숙박수요를 늘릴 대책이 없다.
공단 주변 모텔로 살아남기
일부 공단주변 모텔 중에는 공단이 쉬면, 놀아야 하는 모텔이 있다. 또 공단의 경기가 안 좋으면 모텔의 매출이 하락한다. 공단이 하나 둘 문을 닫으면 모텔도 시설 변화나 불러들이는 영업 전략을 세워 변화해야 한다. 구미 원평동 소재 모텔들이나 대구 성서지구 인근 모텔, 시화공단, 반월공단 주변 일대 모텔들이 한때 모텔 운영에 어려움을 겪었지만, 시설 변화와 새로운 영업전략으로 다른 지역의 어떤 모텔보다도 높은 수익률을 올리고 있기도 하다.
서두에서 이야기한 A 모텔은 매출하락을 참고 견디기는 것만이 대책이 아니라고 생각하여 새로운 변화를 시도하기로 했다. 1층에 있던 점포 3개를 과감히 포기하고 주차장으로 용도전환하고, 2층에 있던 프론트를 1층으로 내리는 과감한 시설투자를 감행했다. 그 결과 약 3개월 만에 월 매출 5000만원 이상을 달성함과 동시에 매매가 21억 원에도 매매가 되지 않던 모텔을 매매가 33억 원에도 안 파는 모텔도 변신시켰다.
다시 강조하지만 공단지역 인근의 모텔들은 공단내 입주한 업체수가 많아야 한다. 다양한 업종의 업체들이 입주해 있는 것이 숙박업소에 도움이 된다. 또한, 직주가 분리되는 대기업보다는 중소기업체로 직주가 함께 개발된 공단이 숙박업소의 주말을 기쁘게 해준다.
이러한조건을갖춘공단지역에위치한모텔들은평일에손님이적은 다른 지역 모텔과 달리 평일에 불러들이는 영업을 할 수 있는 흡인력을 발휘할 수 있다. 주말에 유동인구가 도심으로 향하는 공단지역의 주말매출은 평일매출보다 훨씬 감소하여 영업전략을 세우기가 쉽지 않다. 공단의 휴일이 곧 모텔매출의 감소를 의미하는 것이다. 공단은 휴일로 기쁨을 누릴지 몰라도 인근 숙박업소나 먹거리, 놀거리 상권은 매출감소로 시름에 잠길 수 있다. 때문에공단이쉬는날에는내가운영하는숙박업소에서휴식을취할 수 있는 이벤트가 준비되어야 할 것이다. 요금도 평일보다 주말에 할인해야 한다. 내 집에서 쉬는 것보다 더 편한 휴식공간을 마련해주어야 한다. 실행하는 이벤트 상품에 대한 상품정보를 1개월 이전부터 지속적이고 적극적으로 홍보를 해야 한다.
‘공단, 네가 쉬면? 모텔, 나는 논다?’에서 공단, 네가 쉬면 내 모텔에서는 특별한 이벤트가 진행된다는 것을알려보자.
생각하고 고민하는 모텔리어가 공단이 쉬어도 내 모텔만은 바쁜 경영을 할 수 있다.  이 길 원
모텔사랑(www.motelsarang.com)대표
TEL. 02-889-3800
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