처음부터 우스운 모텔은 없다. 소유자의 소극적인 운영이, 운영능력이 모텔을 우습게 만든다. 하지만, 우스운 모텔이라도 장·단점을 정확하게 파악하고 획기적인 투자를 시도하면 잘 나가는 모텔을 만들 수 있다. 이번호에서는 모텔 투자 사례를 통해 성공투자의 요인은 무엇인지 알아 보자한다. <편집자주>

 

 

모텔사냥꾼들이 전국의  ‘못난’  모텔들을 찾아 헤매고 있다.  ‘잘난’  모텔들의 가격이 너무 높은 탓이다.
‘못난’  모텔들은 처음부터 그렇지 않았다.  ‘잘난’  모텔이 될 수 있음에도 불구하고 운영 관리 소홀이나 다른 여러 가지 문제들로 매출이 신통치 않게 된 것이다. 한마디로 주인을 잘못만나 우스운 모텔이 된 것이다.
그렇다면, 모텔사냥꾼들은 어떤 관점에서 모텔에 투자할까? 

 

 

장단점을 정확하게 파악하면 모텔성공투자가 보인다? 

 

대전의 N모텔은 차량 접근성이 좋은 반면, 시설이 노후화된 것과 주차공간이 협소한 것이 흠이었다. 소유자가 직영할 때는 찾아오는 고객만 받아, 40여 객실에 월매출이 3천만원 내외였다.

주변의 일부 모텔들 중에는 N모텔과 같은 객실 수로 월매출 1억 원을 달성하고 있는데도 불구하고 해당모텔은 소극적인 경영으로 높은 매출을 달성하지 못하고 있었다.

N모텔의 이러한 장·단점을 잘 파악한 T씨는 해당모텔을 찾아가 임대를 달라고 하였다. 물론 임차인이 투자하여 모텔의 가치를 높여주겠다는 조건이었다. 점점 경쟁력을 잃어가고 있는 모텔을 살려야 한다는 것에 공감한 소유자는 3년 동안 임대를 주기로 했다. 3년 전 당시 해당모텔의 매매가는 28억원 내·외였다. 임차인은 해당 모텔을 보증금 4억 원에 월세 1천300만원에 임대, 주변 공터를 임차하여 협소한 주차 공간을 해결하고, 어두운 외관에 조명을 설치하는 등 시설 개선에 4천만원을 투자했다.
임대 후 4개월이 지났을 무렵 해당모텔은 진가를 발휘하기 시작했다. 월매출이 4천만 원을 넘기 시작해 7개월 후에는 5천만원, 1년 후에는  월매출 7천만원을 달성했다. 물론 3년여가 지난 지금은 주변지역 개발과 더불어 매매가액도 32억원을 호가하는  ‘잘난’  모텔이 되었다.

서울 관악구의 W모텔은 부지 160평에 객실 43실을 갖춘 노후된 모텔이다. 주차장은 넉넉하나 시설이 노후화되고 소유자인 노부부가 소극적인 영업을 하는 것이 단점이었다. W모텔의 단점을 파악한 모텔사냥꾼은 소유자를 설득하여 3억원의 시설투자를 약속하고 4년간 임대차계약을 했다. 해당모텔은 시설변화 후 불러들이는 적극적인 홍보와 영업으로 월매출 3천600만원 내·외에서 월매출 1억원 이상을 달성하는 기염을 토하였다.

그 후 이 지역의 모텔밀집지역에는 리모델링 바람이 불기 시작했다. 현재 이 지역에는 1개의 관광호텔이 신축 중에 있으며, 3개의 모텔이 시설변화 후 월매출 8천만원 이상을 달성하고 있어 해당지역의 모텔을 바라보는 시선이 달라졌다.

 

 

 

부평의 U모텔과 P모텔은 8차선 도로를 사이에 두고 있다. U모텔은 대지 70평, 객실 18실, 3층 규모로 1997년에 건축되었으며, 주차장은 없다. 월매출은 600만원, 매매가는 5억5천만원이다. P모텔은 대지 82평, 객실 26실, 5층 규모로 2004년에 건축되었으며, 월매출이 2,000여 만원이다.

이 두 모텔들은 2012년 각각 3억5천 만원, 4억원을 투자하여 시설변화를 이뤘다. 2012년 말 이 두 개의 모텔에 대한 평가는 달라졌다.

U모텔은 객실 18실로도 월매출 3,500만원을 달성하며 차익을 남기고 매매가 된 반면, P모텔은 시설투자 후에 오히려 매출이 1,800만원 대로 감소하였다. 어떻게 된 것일까?

원인은 투자 선택에 있다. U모텔은 주차장이 없는 단점을 커버하기 위해 차별화된 시설변화로 고객을 불러들이는 적극적인 영업 전략으로 매출을 올릴 수 있는 시설을 갖추었다.

그러나 P모텔은 단순히 시설에 변화만 주면 지금보다는 매출이 상승할 것이라는 막연한 생각으로 시설에 투자, 이로 인해 자금 압박을 받으며 더 어려운 영업환경이 만들어졌다.

무엇이 장점이고, 무엇이 단점인지 정확하게 파악하지 않고 단순히 시설의 고급화만 이루면 될 것이라는 막연한 생각이 모텔투자를 망친 것이다.

성공 투자를 한 U모텔은 업소의 장·단점을 정확하게 파악하여, 장점은 부각시키고 단점은 보완하여 시설투자 후 아무도 생각지 못했던 매출을 달성하며 기염을 토하고 있다.

매출이 상승하면서 인근 대형건물의 주차장을 일정 수 임대하여 주차장으로 사용하고 있으며, 부족한 객실을 보완하기 위해 하반기에 증축공사를 하여 객실 수를 늘리기로 하였다.

이 두 모텔의 사례는 허우대 멀쩡한 모텔의 안일한 투자보다 초라하지만 성공 가능성이 있는 모텔에 과감하게 투자하는 것이 모텔 투자의 성공을 부른다는 것을 잘 보여주는 예다.

 

 

 

광주시 첨단지구는 한 때, 버림받은 땅처럼 보였다. 상업지역과 인접해 있으면서도 3.3㎡당 토지가격은 100~200만원 내외였다. 모텔은 많았지만, 매출이 높지 않아 주목받지 못했었다.

그러던 중 이 지역에 A무인텔이 들어섰다. 이 무인텔은 놀고 있는 땅을 활용해보자는 발상에서 시작되었는데, 월매출이 1억5천만원을 달성하며 관심의 대상이 되었다.

당시 A무인텔의 이 같은 활약은 광주시 소재 모텔들의 시스템을 바꾸어 놓는 계기가 되었다. 이후 광주시에는 무인텔이 대세가 되었다. 그리고 얼마 후 모텔 사냥꾼들이 이곳에 경쟁적으로 무인텔을 신축하기 시작하면서 광주시 첨단지구는 무인텔의 메카가 되었다.

무인텔을 신축하려면 한 번쯤은 광주 첨단지구 카드라이브인 무인텔을 답사해야 한다는 말이 나올 정도다.

비교적 낮은 토지가격과 광역시 소재, 도로망의 발달, 첨단지구 입주 기업체의 발전이 이 지역을 무인텔집성촌으로 만든 것이다. 비슷한 시기에 여수시 돌산읍에는 또 하나의 시험적인 무인텔이 들어섰다. G무인텔이다.
이 무인텔은 모텔이라는 상품을 비즈니스무인텔로 인식변화를 이루게 하였다. 해당지역과 연계하여 숙박업소를 홍보하며 그 곳에 모텔이 있다는 것을 부가적으로 알리며 차별화된 모텔 홍보마케팅의 선두가 되었다.

단순한 러브호텔 개념의 무인텔에서 여수엑스포를 준비하고 지원하는 숙박업소로서의 역할을 하는 건전한 이미지를 부각시키며 무인텔에 대한 불건전한 이미지를 한 단계 끌어올리는 역할을 하며 무인텔을 한번쯤은 체험해 볼만한 새로운 장르의 숙박업소로 바라보게 하였다.

또한, 같은 지역에 위치한 B무인텔은 출장객과 여행객, 단체 고객을 위해 넓은 객실을 갖추고, 한 객실에 TV를 3개씩이나 설치하는 실험적인 시도를 하였다. 이 같은 고객 맞춤형 시설변화를 통해 단체 여행객도 머물 수 있는 무인호텔로 탈바꿈했다. 
이처럼 모텔사냥꾼들은 모텔의 가치창출을 바라보는 남다른 시각을 가지고 있었다. 이런 노력으로 우스운 지역, 남이 버린 모텔, 진흙 속에 가려져 있는 모텔들을 찾아내며 새로운 매출의 대박 모텔로 만들어 가고 있다.