대박모텔이 될 수 있는 모텔이 쪽박모텔이 되는 경우가 있다. 잘못된 시장 파악,  ‘사족’  투자, 단순한 시설 고급화 등이 그 요인이다. 우스운 모텔이라도 장·단점을 정확하게 파악하고 획기적인 투자를 시도하면 잘 나가는 모텔을 만들 수 있다. 이번호에서는 지난호에 이어 모텔 투자 사례를 통해 성공투자의 요인이 무엇인지 알아보고자 한다. <편집자주>

 

 

 

투자가 곧 수익창출로 연결되는 것만은 아니다. 몇 년 전, 경남 남해의 W모텔 건축주는 지역개발계획만 믿고 우여곡절 끝에 신축허가를 받아 2개동을 신축하였다.

그러나 이후 지역개발은 이루어지지 않았고, W모텔은 시설투자와 홍보를 과감하게 시도하며 살아남기 위해 발버둥을 쳤으나 끝내 남의 모텔이 되고 말았다.

이유는 무엇일까? 바로 잘못된 시장 파악에 있었다. W모텔은 해변가에 소재하고 있는 모텔로, 숙박수요가 주로 주말에 몰린다. 이 모텔 경영자는 이러한 사실을 알고 평상시에는 러브호텔로 운영하려고 했으나, 해당지역의 음주단속이 심하고 여행객들이 숙박이나 휴게를 하지 않아 경영에 어려움을 겪게 되었다.

그럼에도 불구하고 숙박고객을 확보할 수 있을 것이라는 막연한 생각으로 필요 없는 시설에 투자를 지속, 일반 러브모텔로 만들어 놓았다. 주변에 시설이 좋은 모텔들이 얼마든지 들어설 수 있다는 사실을 간과하고 시설 투자만 하던 W모텔은 투자금 대비 영업수익율이 오르지 않아 결국 운영을 포기하게 되었다.

2013년 현재, 해당 W모텔은 건축주가 손해를 보고 낮은 가격에 매매가 이루어져 주말영업 위주로 운영하며 겨우 겨우 수익성을 맞추고 있다고 한다. 이처럼 전국 각지의 해안가에 소재하는 모텔들 중, 해안가에서 200m 이상 떨어진 곳에 위치한 모텔들은 계절 영업으로 경영에 어려움을 겪고 있는 실정이다.

 

강원도의 D호텔 경영자는 지난해 해당 호텔을 경매에서 낮은 가격에 낙찰 받았다. 그리고 낮은 가격에 낙찰 받은 만큼 과감한 시설투자를 시도했다. 그러나 공사 완료 후 막상 영업을 시작하니 주말에만 만실이고 평일에는 거의 손님이 없었다.
D호텔은 현재 영업력에 비해 과도한 시설투자로 투자금 대비 영업수익율이 현저히 낮아 경영에 어려움을 겪고 있다. 해당모텔이 해안가와 거리가 멀어 경매에 노출되었다는 점, 해당 지역은 계절영업이 이루어지고 있다는 점을 간과했기 때문이다.

시설투자에 앞서 영업 전략을 검토했어야 함에도 불구하고, 시설에 변화를 주면 주변 모텔들보다 영업경쟁력이 있을 것이라는 섣부른 판단이 불러온 결과다. 

이렇듯 시설투자의 콘셉트와 투자금을 확정하지 않은 채 시설의 고급화에만 급급해 ‘사족’  투자를 하게 되면 투자금 대비 영업수익율이 낮을 경우 투자금을 회수하지도 못한 채 내 모텔을 남의 모텔로 만들게 된다는 것을 명심해야 한다.

 

 

 

모텔밀집지역에 소재하는 타워형모텔들의 시설투자는 그 효과가 그리 오래가지 않는다. 시설 투자를 할 때 뿐, 주변에 더 나은 시설의 모텔이 들어서면 바로 오래된 모텔로 전락해 버리기 일쑤다. 때문에 단순히 시설고급화를 위한 투자로 경쟁력을 끌어 올리기는 어렵다.

하지만 모텔밀집지역에 소재하는 업소들도 살길은 있다. 실례로 넓은 주차장과 무인객실관리시스템의 활용으로 지속적인 경쟁력을 갖추며 남다른 영업매출을 달성하는 경우도 있다.

대지 600평에 객실 22실로 신축된 드라이브인무인텔이 월 9,000만원 이상의 매출을 달성하는 기염을 토하기도 한다. 시설의 고급화보다 차별화가 경쟁력이 되는 셈이다. 이런 현상은 서울의 모텔밀집지역에서도 나타난다. 시설의 고급화만으로는 경쟁력을 갖추기 어렵다. 무분별한 시설 투자보다 가치 창조가 영업경쟁력이 되는 현실이다.

 

그러나 매매가액이 대지면적, 객실 수와 비례하여 책정되기 시작하고 있다는 것을 간과해서는 안 된다.
충남 아산의 온천지역에 소재한 한 모텔은 온천수만 믿고 시설변화를 이루지 않은 덕에 옛 명성은 사라지고 온천수만 남았다. 그러나 타워형모텔들은 경쟁력을 잃은 반면, 드라이브인무인텔은 새롭게 주목 받으며 경쟁력을 키워가고 있다. 이처럼 사방천지가 모텔밀집지역이라도 차별화된 가치창조로 남이 흉내 낼 수 없는 독특한 시설을 갖춘다면, 이전까지는 없던 새로운 영업으로 영업력을 과시할 수 있는 모텔을 만들 수 있다는 것을 꼭 명심하자.

 

 

 

숙박업소의 메카라고 불리는 신촌 일대 숙박업소들도 흥망성쇠를 겪어 왔다.
이 지역은 시설의 노후화를 방치하던 2000년 대 초반에는 다른 지역에 비하여 모텔영업이 그렇게 뛰어나지 않았다.

모텔들이 점점 경쟁력을 상실해가던 중 누군가가 과감한 리모델링과 증축으로 객실 수를 늘리고, 숙박과 휴게를 이용한 회전영업으로 객실 수 35실 내·외로 월매출 1억 원 이상을 달성하는 모텔로 탈바꿈 시켰다.

해당 모텔은 주차장이 매우 협소한 대신 복합문화공간의 객실을 꾸밈으로써, 강남역 주변모텔들처럼 젊은 세대들의 놀이터로 변화를 꾀했다. 모텔을 복합문화공간으로 만들어 고객들에게 새로운 인식을 심어주고 회전율영업이 가능한 영업형태를 활성화시켰다.

일반고객을 상대로도 얼마든지 매출을 올릴 수 있고, 홍보로 매출 상승이 가능하다는 것을 보여 주며 다시 옛날의 명성을 되찾았다. 누군가의 생각의 전환이 이 일대 모텔들의 건전한 변화와 파티공간을 갖춘 이벤트모텔의 출현을 가능케한 것이다.

이처럼 모텔의 경쟁력은 무한변신에서 다양한 상품개발로 변화하고 있다. 영업전략에서 경쟁이 이루어지고 있다.
매너리즘에 빠진 우스운 못난 모텔들이 새로운 투자자를 만나면서 경쟁력 있는 모텔투자 상품으로 탈바꿈하고 있다. 관심을 받지 못하는 지역에 소재하는 모텔들 중에는 도시지역의 모텔들 못지않은 매출을 올리며 대박을 터뜨리고 있는 모텔들이 많다.

이런 모텔들이 묵묵히 누군가를 부자로 만들어 주고 있다는 것을 깨닫기 바란다. 지금은 휴게 없이도 매일 만실을 이뤄 수익이 보장되는, 높은 영업수익율로 부동산 가치보다 영업가치가 평가받는 모텔 투자가 이루어지고 있다는 것을 잊지 말아야 한다.