2023년이 벌써 하반기에 접어들었다. 전국 다양한 형태의 관광숙박시설들이 매출상승의 목표를 달성하기 위해 새해에도 다양한 계획을 마련할 전망이다. 리모델링 등은 매출상승의 새로운 키가 되어줄 핵심포인트다. 변화에 대응하고 시대에 발 빠르게 적응하는 것이 생존의 법칙이다. 이길원 대표가 낙후 관광숙박산업 살리기를 전망해 본다. <편집자 주>
“생화로 모텔 주변과 내외부를 장식해보시지요?” 했더니 “얼마나 손이 많이 가는데요. 누가 그 관리를 해요” 그러면 이미 당신 모텔은 죽어가는 것이다. 2023년 10월 전국의 많은 모텔, 호텔, 펜션 등 숙박업소들이 저마다 2024년을 준비하고 있다. 꿈과 실망이 오가는 2023년 하반기다. 내년에는 총선이 있다. 중국 요우커가 몰려올 것 같은 작은 희망도 있다. 숙박업 장르마다 연말과 내년을 준비하는 것은 다르겠지만 매출을 올려야하는 목표는 똑같다. 이제 내 숙박업소, 내 모텔을 변신시켜야하는 또 다른 시점이다.
잘되는 모텔은 잘 되는대로 어려운 모텔들은 어려운대로 내 모텔의 운명을 저울질해야 할 시점이다. 외곽에서 잘 나가던 모텔들이 문을 닫은채로 방치되고 있는 것을 종종 본다. 펜션도 마찬가지다. 정치, 경제의 투명성은 여전히 가늠하기 힘들다. 엊그제까지 역전세난으로 세상이 다 뒤집어 질 것 같던 주거용부동산 시장은 중반기를 지나면서 분양시장마저 꿈틀거리며 다시 내 집 마련의 불안에 역전세난은 차치하고 정신줄이 흔들린다. 질병치료에 일대 혁신을 가져온 항생제 페니실린의 개발은 1928년 영국 런던의 한 병원에서 우연히 시작됐다.
세균학자 플레밍은 런던의 한 병원에서 푸른곰팡이에서 나오는 어떤 물질이 포도상구균을 없애 버린다는 것을 발견하고 그 물질에 ‘페니실린’이라는 이름을 붙였다고 한다. 그 뒤로 많은 연구가 더해지면서 수많은 생명을 구하는 항생제 페니실린이 탄생했다. 어쩌면 극한의 어려움은 많은 것을 변화시킨다. 혁신적인 상품은 우연히 만들어지기도 한다, 무심코 흘려보내지 않는다면. 코로나 시기에 온라인 인터넷유통혁명이 났고, 비트코인 등 가상화폐가 투자대상이 되었으며, 대한민국 숙박업소 장르에서는 풀빌라펜션이라는 고급 가족형 숙박업 장르가 탄생하며 여전히 호황을 누리고 있다.
콩 심은데 콩 나고, 팥 심은데 팥 난다. 모텔이란 숙박업 장르는 여전히 숙박업이다. 대한민국 숙박업 장르의 대표주자임에는 누구도 부인할 수 없다. 모텔은 다양한 변신과 변화, 혁신을 이루며 생존하고 있다. 한 때는 주거용부동산 용도전환의 가장 효율적인 상품으로 각광을 받기고 했다. 최근에는 다시 매출로 승부수를 던지려고 한다. 내 모텔은 어떻게 해야 변신, 변화, 혁신으로 폐업이나 용도전환이 아닌 숙박업으로 생존할 수 있을까?
1. 모텔 리모델링 뭐부터? 코로나 감염병사태 사회적거리두기로 왕래가 없어졌던 지난 2~3년만을 핑계삼으며 매출이 떨어져 있는 현실을 지난 세월만 야속해하며 “옛날에는 좋았었는데 하는 과거지향에서 이제부터 어떻게 해야 할까?”라는 미래지향형 투자고민을 해야 할 때다. 서울 최고의 숙박상권에서 객실 30여실로 약 10억을 투자해 고급시설로 리모델링을 완성하고도 영업을 개시한지 2~3개월이 지나도록 주변에 이목을 끌지 못하며 월매출 5,000만원대에서 헤매고 있는 모텔이 있었다.
왜? 이 모텔은 10억이 넘는 자금을 투자하고 리모델링이 끝나 영업을 개시하면서 주변에 다른 모텔들보다 더 큰 주목을끌지 못했을까? 아마도 너무 급하게 서둘러서 5년 후 내 모텔의 존재를 고민하지 못했던 것으로 보여진다. 지금 내 모텔의숙박상권과 주변 모텔들의 모습, 내가 지향해야 할 내 모텔만의 경쟁력 있는 자랑거리를 만들어 내지 못하고 지난 5~6년전의 모습으로 시설만 고급화시킨 것이 가장 큰 문제점이었을것이라는 진단이다.
지난 시간보다 앞으로의 고객의 니즈를 파악해 주변 모텔들과 다른 자랑거리를 만들어내 주변에 이목을 끌어야하는데 그런 이목을 끌만한 콘셉트를 만들지도 발견하지도 못했다. 모텔이란 숙박업의 특성조차 살려내지 못한 안타까움이 보였다. 리모델링시에는 목적이 뚜렷해야 한다.
2. 돈 들이면 무조건 잘된다? 돈만 들이면 얼마든지 장사 잘되는 모텔, 숙박업소를 만들어낼 수 있다고? 꼭 그렇지 않다는 것을 최근 많이 목격하고 있다. “내 모텔이 어디에 있느냐?”에 따라 다양한 숙박상권, 지역상권, 숙박고객성향, 영업전략의 필요에 의해 가장 효율적인 내 모텔의 장점, 고객니즈를 만족시킬 수 있는 가장 주목받을 만한 시설을 가장 큰 돈을 들여서 상품을 만들어 내야 할 것이다. 모텔이란 숙박의 기본적인 시설배치를 무시해서도 안 된다. 모텔을 러브호텔로만 인식하는, 호텔스런 시설을 배치하는 오류도 지양해야 한다. 모텔의 특성, 모텔이란 상품의 신축성도 고려해야 한다.
모텔은 어떤 상품도 만들어 낼 수 있는 공간이다. PC방도, 노래방도, 스포츠시설로도, 캠핑장으로도, 풀빌라펜션처럼도, 공간대여 파티룸으로도. 내 모텔이 어디에 있느냐에 따라 다양한 상품을 연계, 연출해 주목받을 만한 자랑거리를 만들어 내야 한다. 그래야 영업은 영업대로, 매매는 매매대로, 임대는 임대대로 내 맘대로 좌지우지 할 수 있지 않을까?
3. 사람들의 이목을 끄는 거죠? 내 모텔, 팔려면 어떻게 해야 할까? 최고급시설로 리모델링을 할려면 그냥 내 모텔로 운영을 하지 왜? 팔아? 그런데 꼭 그렇치만도 않다. 과감하게 리모델링을 해서 예상했던 매출보다 더 큰 수익형부동산으로 변신시켜 투자금에 비해 아주 큰 수익을 달성하며 매매를 이루어낸 상품들도 많다. 그래서 그들은 노후모텔, 썩은모텔, 남이 버린 모텔을 더 좋아한다. 그들의 성공비결은 사람들의 이목을 끄는 일에 최선을 다했다. 내가 좋아하는 시설, 연출보다 남이 좋아할 만한 시설, 연출, 남의 조언에 귀를 기울이며 개성있는 차별화의 상품의 만들어내는 일에 최선을 다했다.
4. 이목?, 힐링에서 가성비, 영끌까지 최근 주거용부동산에서 조망권이 다시 주목을 받고 있다고 한다. 외곽에 택지개발지구에서 조망권은 누구에게나, 어떤 아파트나 확보할 수 있는 조건이었다. 그러나 도심 속에 아파트에서는 그렇지 않다. 대부분의 아파트들이 조망권을 그리워한다. 도심 속의 주거용부동산에서 조망권을 확보하기란 쉽지 않다. 조망권? 경제적인 여유가 있던 시기, 꿈이 있던 시기에는 힐링이 키워드였다. 나에게 여유를 주는 일이 중요했다.
어려운 시기에 소비 여력이 적어지면서는 가성비의 소비구조가 이루어졌다. 부동산시장이 뜨거워지면서는 영끌이라는 투자형태가 부동산시장을 달구면서 끝내는 역전세난이라는 역병을 만들어내며 전세제도에 대한 불신이 생겨나고 서민들은 월세시장으로 주거불안, 월세 내는 하루도 쉴 틈 없는 시간으로 내몰리고 있다. 그래서인지 경매시장 교육프로그램, 가상화폐, 작은 돈의 리츠시장이 다시 젊은 세대들에게 투자관심 커지고 있다. 모텔의 수익형부동산으로의 변신이 다시 시작되려는 것이다.
5. 1억 짜리 땅에서 월매출 1억, 100만원짜리 땅에서 월매출 5,000 도심 속 평당 1억짜리 땅에서 내 모텔을 운영할 것인가? 아니면 평당 100만원짜리 땅에서 월매출 5,000만원을 달성하는 내 모텔을 운영할 것인가? 실제로 도심 속의 평당 1억짜리 모텔을 운영하려는 투자자들은 부동산가치 상승에 초점을 맞추고, 외곽에 평당 100만원짜리 모텔을 운영하는 투자자는 부동산가치 상승보다는 월수익에 초점을 맞춘다.
그렇다면 도심 속 평당 1억짜리는 부동산가치가 오르고, 외곽에 평당 100만원짜리 모텔은 땅값이 상승하지 않는 것일까? 결론은 아니다. 이미 지난 3~4년 간, 도심 속의 부동산가격이 너무 오른 것에 대한 불안으로 도심 속의 부동산은 숨을 고르고 있고, 외곽에 소재하는 모텔들 중에는 과감한 시설투자로 매출을 올리며 월수익을 극대화하면서 모텔매매거래가치를 올리고 있다. 결국 부동산가치 상승의 기대까지 커지게 하는 결과를 만들어내고 있다.
6. 월방모텔은 장사가 안된다고? 월방모텔은 무조건 장사가 안된다고 평가절하해서는 안된다. 지역개발이 이뤄지고 있는 곳에선 시설 경쟁보다 객실 수 경쟁으로 돈을 버는 모텔들이 종종 발견된다. 그리고 지역개발이 이뤄지면 리모델링을 한다든지 다른 용도의 부동산 개발로 대박을 터트리기도 한다. 더 이상 월방모텔을 무시하지 말기를. 내 모텔은 내가 키울 운영능력의 한계를 느낀다면 변신과 변화, 이제 전문가와 상담할 필요가 있다. 리모델링 시작 전에. 매매에도 전략이 필요하다. 매매전략?
