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숙박 공간 완성도를 좌우하는 시공사 선정 ①
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정우석 더휴식 이사/스페이스플래닝 대표이사
 ‘정보의 비대칭’이 야기하는 다양한 문제 시공 리스크가 발생하는 가장 큰 원인은 ‘정보의 비대칭’으로 보인다. 시공사는 원자재, 하도급 공정 등 시공에 필요한 각 요소에 들어가는 견적, 시세에 밝을 수밖에 없다. 이에 비해 의뢰인에게 시공은 일생에 몇 번 없는 경험이므로 시공사만큼 해박하기 어렵다. 이런 정보의 비대칭 때문에 시공 시 의뢰인에게 불리한 상황으로 전개되기 쉽다. 대표적으로 과도 견적, 추가 견적, 공기 지연, 유지 보수 문제가 그렇다. 과도 견적 과도 견적은 적정 설계 및 견적이 어느 정도인지 의뢰인이 정확히 파악하지 못했을 때 발생한다. 이 경우 공간과 예산에 맞지 않는 화려한 시공이 들어가기 쉽다. 예를 들어 목공 및 금속처럼 인건비가 높은 장식, 타일 및 벽돌 등 비싼 고급 자재가 불필요하게 사용되는 것이다. 이런 시공은 투자 비용을 과도하게 높여 경영 악화의 원인이 된다. 또 화려한 장식은 트렌드에서 빨리 멀어지는 경향이 있으므로 감가상각에도 영향을 줄 수 있다. 추가 견적 공사 시작 후에 이런저런 이유로 계약 당시 견적보다 공사 비용이 커지는 경우가 많다. 계약 시 의뢰인 쪽에서 주도권을 갖고 협상했더라도, 공사 시작 후에 시공사 쪽에서 추가 견적을 요청하면 거절하기가 어렵다. 시공사가 공사 현장에서 일어나는 다양한 상황에 관해 더 많은 정보를 알고 있다는 정보의 비대칭과 이미 시작한 공사를 중단하거나 되돌릴 수 없다는 상황의 특수성 때문이다. 공기 지연 공사를 하다 보면 일정이 지연되는건 다반사다. 그러나 시공사에서 현장 관리를 조금만 꼼꼼히 한다면 피할 수 있는 상황도 더러 있다. 그런데 의뢰인이 공사 현장에 계속 있으면서 관리 감독을 하기 어렵고, 공사 지연 이슈에 대해 잘 모르기 때문에 리스크를 예방하지 못하고 공기 지연 이슈로 대부분 이어진다. 유지 보수 공사가 끝나면 시공사에서 통상 1년 정도는 유지 보수를 해준다. 그런데 막상 유지 보수를 요청하면 계약한 공사 범위가 아니라는 등의 이유를 붙이며 추가 견적을 내기도 한다. 아예 해당 업체가 문을 닫아서 유지보수 주체가 없어지는 경우도 있다. 이 또한 타 시공사를 통해 추가 비용을 들여 보수를 해야 하므로 결국 의뢰인의 손실이 돼버린다.  시공 리스크가 발생하는 또 다른 원인은 시공사의 숙박업 관련 이해도 및 경험 부족으로 보인다. 숙박 공간은 단순히 아름다운 곳이 아니라 편안함을 제공해야 한다. 또 타 숙박 공간과 차별화를 원한다면 게스트에게 어떤 가치를 제공할 것인지 더 치밀하게 기획되어야 한다. 이런 고민이 충분히 이루어지지 않은 시공에서는 다음과 같은 문제가 발생한다. 공급자 중심의 인테리어 숙박업 시공 전문성이 부족하면 과거의 성공 레퍼런스나 공식을 기준으로 시공을 진행하기 쉽다. 이는 공간을 만드는 공급자에게는 편리한 방법이나, 고객에게 큰 매력을 주지 못할 수 있다. 트렌드에서 멀어진 공간이 나올 확률이 높기 때문이다. 큰 비용을 소모해야 하는 인테리어 작업의 결과가 흥행으로 이어지지 못한다면 의뢰인 입장에서는 큰 손해가 아닐 수 없다. 공간 브랜딩 부재 중소형 숙박업의 주요 고객으로 떠오른 MZ세대는 경험의 가치를 무엇보다 중요하게 여기는 게스트다. 짧은 시간 머물 공간을 선정할 때도 이곳에서 무엇을 할 수 있는지, 새로운 체험이 가능한지를 고려한다. 이런 고객에게 매력적인 숙박 공간은 브랜딩이 제대로 된 공간이라고 할 수 있다. 브랜딩을 통해 공간의 동선, 콘텐츠, 시각은 물론 후각과 촉각까지 제대로 기획된 공간에서 MZ세대 고객은 가치를 느끼고 비용을 지불한다. 그런데 공간 브랜딩 없이 시공을 진행하면 이런 포인트를 놓치게 될 확률이 높다. 빠른 감가상각 & 경영악화 숙박업에서 리모델링 예산을 회수하는 기간은 통상 7~8년 정도다. 따라서 그동안 노후화, 트렌드에서 멀어지는 문제가 없도록 숙박 공간의 가치를 최대한 잘 유지해야 한다. 이런 숙박업의 특성을 충분히 이해하지 못한채로 시공한 건물은 감가상각이 빨리 진행되기 쉽다. 그 결과 투자 비용을 충분히 회수하지 못하거나, 중간 유지 보수 비용을 추가로 투자하게 된다. 이런 수익 감소와 투자금 증가는 경영 악화와 직결된다. ※ 다음 호에 이어서 연재됩니다  |
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