일반 주거공간이 도시형 생활주택으로 변화하거나, 엔데믹 후 국내 관광 판도가 바뀌는 등 관광숙박산업은 지속되는 다변화를 겪고 있다. 또한 숙박시설이라는 공간의 의미가 새롭게 떠오르며 호텔의 특징이 반영된 경쟁력을 갖추는 것이 중요해졌다. 이길원 대표가 다변화하는 시대 속 숙박시설 생존법칙을 돌아본다.

숙박업경영자들은 누구나 중소형호텔이란 상품에서 기적이 일어나기를 바란다. 혁신적인 변신이 있어야 한다는 것은 안다. 대외적으로는 공유숙박의 정책 실행, 대내적으로는 내수 침체로 소비자가 돈을 쓰지 않는다는 것도 안다. 잘 되는 숙박시설이 어디 있냐고도 한다. 그런데 사람들이 몰려드는 중소형호텔이 있다. 중소형호텔, 이제 기다리는 것만으로는 대책이 되지 않는다. 스스로 역사를 만들어야 한다. 

1. 모텔대첩이 필요한 시점
한국에서는 MOTEL(모텔)의 약자로 모텔을 MT라고 부르기도 한다. 모텔이란 숙박상품공간이 숙박, 파티, 이벤트, 스포츠, 캠핑장 공간으로 변신하면서 젊은이들의 놀이문화공간으로 자리매김하며 은어로 ‘MT’라고 모텔을 표현한 것이다. 최근에는 모텔의 이미지가 많이 달라져 젋은이들이 쉽게 접근할 수 있는 놀이공간이 되었다. 캠핑장, 풀빌라 펜션, 파티룸, 글램핑장, 캠핑카 등이 새로운 유사 숙박, 휴식공간으로 활용되기 시작한 이후 모텔이란 상품은 젊은이들의 놀이 휴식공간으로 어필하기에는 식상한 공간이 되어버렸다. 이에 모텔의 변신이 필요한 때이다. 주변, 인근 모텔들과의 경쟁이 아니라 다른 유사 숙박시설과 경쟁을 시작해야 한다.

2. 원룸 공간이 청년 주택으로 변신하고 있다
고시원이 어느 순간 다중주택, 오피스텔, 도시형생활주택으로 주거공간의 시설 고급화가 이루어지더니 주거소비자인 청년들의 니즈에 부응해 청년 주택이란 아파트형 소형 주거공간으로 발전했다. 그렇다고 고시원이 사라진 것일까? 아니다. 고시원의 거주 수요는 여전히 존재한다. 고시원이 사라진 것이 아니라 도시형생활주택과 경쟁력을 위해 공유 공간으로 설치하던 욕실은 개별 객실공간 안에 설치하고, 공유공간을 게스트하우스의 커뮤니티 공간처럼 시설 고급화로 연출했다. 당연히 고시원이 이용요금도 높아지면서 청년들의 장·단기 거주공간으로 다시 살아남아 버티고 있다. 

변신을 이룬 고시원은 투자금 대비하여 수익률이 높은 수익형 부동산으로 기존의 콘셉트를 뛰어넘는 시설 고급화로 일부이긴 하지만 결국 변신에 성공했다. 고시원이 주변에 고시원과의 경쟁을 탈피하여 빌라형 원룸 건물, 오피스텔, 다중주택, 도시형생활주택, 더 나아가서는 청년 주택의 장점의 일부를 내 고시원에 아이템, 콘셉트로 연출하며, 청년들의 니즈에 맞춰 시설 고급화 결과, 고시원의 이미지를 쇄신하며 성공적인 변신과 투자를 이루었다. 커뮤니티 시설, 객실 내 욕실을 설치한 고시원은 성업 중이다. 모텔도 고시원처럼 혁신적인 변신의 모텔대첩이 필요하다. 

3. 현재의 모습은 참고사항으로만
모든 모텔들이 매물이라고 입을 모아 말하곤 한다. 돈을 많이 주면 팔 수도 있다. 그러나 팔고 나면 여러 가지 아쉬움이 있다. 전남 여수 소재의 한 호텔은 해변가에 소재하여 코로나19시기에는 숙박업 투자의 찐한 재미의 맛을 경험했다. 그러나 엔데믹의 시기에 과거에 잘 될 때 생각만으로 변신을 게을리한 탓일까? 2024년의 여름은 숙박업이 만만치 않은 어려운 업종이라는 생각을 하게 되었다. 과거에도 잘 되고, 현재도 잘 되며, 미래에도 잘될 수 있다는 것은 현실에서 그다지 많지 않다. 여수 돌산대교의 야경, 여수 밤바다가 여행객을 이순신광장으로 불러들이던 시기가 있었다. 여수. 특히 여수 돌산대교의 야경, 여수 밤바다는 제주도에 버금가는 국내 관광명소 중 한 곳이다. 여수 밤바다를 보려는 2023년 여수 방문 관광객 수는 외국인 관광객 수가 총 23만여 명으로 2022년 대비 8배 이상 증가했다. 내국인 여수 방문 관광객 수도 2,759만명으로 2022년 관광객 대비 1.6% 증가했다고 여수시(시장 정기명)는 밝혔다. (2024년 2월 여수시 발표 참고) 여수 방문 관광객 수가 증가했다면 당연히 모든 숙박시설도 매출이 상승해야 하는 것 아닐까? 

그런데 꼭 그렇지만은 않은 것으로 보인다. 잘되는 숙박시설은 더 잘 되고, 변신하지 않은 숙박시설은 전년 대비 여수 방문 관광객 수가 증가했음에도 불구하고 매출이 줄었다고 하소연한다. 고객의 니즈에 맞추려는 변신이 게을렀다고 자평한다. 엔데믹 시기에 관광객의 소비 변화 패턴을 미리 예측하고 변신했어야 했다는 것이다. 

이제는 ‘내 호텔 팔아줘! ’라며, 여수에서의 숙박업 운영을 포기하고 싶다고 한다. 외국에 나갈 수 없어서 제주도나 여수 등 국내 관광지를 찾던 내국인 관광객의 여행 패턴 변화를 잘 읽지 못하며, 매너리즘으로 시설관리만 열심히 한 탓일 것이다. 잘 될 때의 영업형태를 그대로 답습한 결과다. 그러고 보니 부지런하게 열심히 시설관리만 잘하면 숙박업 운영이 잘 되던 시절은 지났다. 과거의 이력은 참고사항에 불과하다. 나도 너도 과거와 현재는 미래의 살아남기를 위한 참고 자료와 준비 자료에 불과하다. 여수는 제주도와는 달리 내국인이 쉽게 방향을 정해 떠날 수 있는 청정 관광지이다. 

순천과 고흥을 방문하는 관광객의 최종 숙박지역이다. 여수 밤바다 덕분이다. 남해안 지역은 풀빌라 펜션 전성기의 핫플레이스다. 여수도 예전에는 비즈니스호텔 위주의 중소형호텔 숙박 수요에서 무인텔의 전성기를 지나 풀빌라 펜션, 가족호텔들이 속속 들어서며 가족여행지로 전성기를 맞고 있다. 이젠 또 다른 숙박업 장르의 탄생이 필요한 시점이 되었다. 

4. 내 모텔, 호텔 팔려면?
주거공간, 빌라나 원룸, 오피스텔, 단독, 아파트까지 같은 조건의 주거공간이라도 신혼부부가 살던 집이 전세나 매매에서 더 빨리 선택되든지, 매매 거래 성사율이 높다. 그래서인지 신혼부부가 입주한다고 하면 임대인이 전세금이나 월세금을 조정해거나 시설투자를 해주기도 한다. 신혼부부의 긍정적인 활력 넘치는 꾸미기, 깨가 쏟아지는 신혼생활이 내 주거공간에 활기를 불어넣어 주기를 기대한다. 

내 모텔, 호텔을 팔고 싶다면 어떻게 해야 할까? 매매 전략이 필요하다. 매매 전략은 매출을 올려서 내 숙박시설을 선택하게 하는 것도 중요하지만, 내 숙박시설에 활력을 불어넣는 작업을 할 필요가 있다. 숙박시설에 생기를 불어넣자. 그런 활기 넘치는 경영은 고객을 내 숙박시설로 불러들이게 된다. 그런 열정이 어느 순간, 내 숙박시설을 팔고 싶지 않게 만들지도 모른다. 생기, 활력 넘치는 분위기를 연출하고 만들어내는 것이 바로 영업전략이자 매매 전략이 된다. 

필자도 다수의 모텔을 위탁운영, 임대운영을 해본다. 다수의 임대인이나 위탁자가 영업에 활력을 불어넣고, 매출이 오르고, 생기가 넘치는 시설로 변신시키면, 결국에는 잘 되는 모텔, 생기 넘치는 모텔, 활력이 넘치는 모텔을 보면서 팔고 싶으면서도, 한편으로 안 팔려도 괜찮다고 생각하게 된다. 일정 기간 내에 팔지 못하면 매매가격을 올리곤 한다. 일정한 수익이 발생한다면 팔고 싶지만 팔고 싶지 않게 된다. 남이 변신시킨 내 모텔이란 숙박업 투자의 맛을 경험하게 된다. 일정한 수익을 달성한다면 모텔이란 숙박시설만큼 안정된 수익형 부동산 투자도 없다고 다시 생각한다. 

늘 그래왔다. 주거용 부동산이 한바탕 재미를 보면, 상업용 부동산 투자로 이동하고, 다시 땅으로 이동하여 개발을 하고, 해당 지역을 찾는 사람들이 많아지면서 숙박 수요가 발생하고, 그곳에 숙박업 부동산이 개발되어 대박을 터트린다. 확실히 변한 숙박업 투자의 키워드가 있다. 뭘까? ‘어떻게?’보다 ‘어디에?’ 어디에 내가 숙박업을 창업하느냐?에 따라 내 숙박업 투자의 리스크가 적어지고 성공투자의 확률이 높아진다는 것.

모텔대첩의 시발점, ‘어디에?’ 그다음에 ‘어떻게?’ 그리고 인기 있는 유사 숙박업종 ‘흉내내기!’

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