생활숙박시설은 정부에서 예견했어야 할 정책실패라는 이야기가 나오고 있다. 생활숙박시설은 다주택자에 대한 규제가 강화된 이후 투기 수요가 몰리며 국가 차원에서는 일시적으로 경기부양 효과를 봤지만, 불과 수년 만에 가치는 폭락했고 수분양자들은 아무것도 할 수 없는 피해자가 됐다. 이를 관광숙박산업에 대한 정부의 무지가 발단이 된 결과로 분석하고 있다.

정부는 지난 2021년부터 생활숙박시설 수분양자들의 오피스텔 전환을 돕기 위해 일부 건축 기준을 완화해 주는 특례를 시행했다. 이러한 특례는 10월 14일 종료된다. 특례 적용 종료 시점을 앞두고 생활숙박시설에 대한 사회적 논란이 커지자 국토교통부는 추석 명절 연휴를 앞둔 상황에서 이행강제금 부과 시점을 내년 말까지 1년 2개월 유예한다고 발표했다.

그러나 오피스텔 용도전환을 위한 규제완화 특례는 예정대로 10월 14일 종료된다. 이렇게 되면 생활숙박시설 수분양자들이 오피스텔 용도전환 결정이 어렵게 된다. 숙박업 용도의 건축물 기준과 오피스텔 건축 기준이 다르기 때문이며, 오피스텔 건축 기준을 충족하기 위해서는 대부분의 생활숙박시설용 건축물이 철거 후 재건축에 가까운 대공사가 요구된다.

결과적으로 현재 수분양자들은 숙박업 등록만이 이행강제금 부과를 피할 수 있는 유일한 방법이다. 그러나 숙박업 등록도 어렵기는 마찬가지다. 공중위생관리법에 따르면 숙박업을 등록하기 위해서는 객실 수가 30개 이상이거나 영업장 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다. 이를 충족하지 못하면 이행강제금을 피할 방법이 없다.

그러나 수분양자 1명이 객실 수 30개 이상, 건물 연면적의 3분의 1 이상을 소유한 경우가 드물다는 점이 문제다. 이러한 조건을 충족한 곳들은 대부분 아직 분양을 끝내지 못해 건설사가 소유하고 있거나 기업이 소유하고 있는 것으로 파악된다. 일반적인 수분양자들은 많아야 10여개 안팎의 객실을 소유하고 있어 숙박업 등록 조건을 충족하지 못한다.

이 때문에 수분양자들 사이에서는 정부 책임론이 나오고 있다. 최초에 생활숙박시설용 건축물의 분양사들은 분양광고에서 거주가 가능하다고 홍보했다. 사실상 아파트와 똑같은 개념으로 소개하면서 전매제한, 다주택자 규제 등에서도 자유롭다는 점을 특히 강조했다. 이에 부동산 투기 수요가 몰리며 수백대 일의 경쟁률을 기록할 정도로 뜨거운 반응이 있었다.

그러나 생활숙박시설을 주거 용도로 사용하는 입주자들이 늘어나자 지역별로 교통체증과 불법주차 등과 같은 민원이 폭증했다. 이는 생활숙박시설이 상업용 건축물에 해당해 주차 공간이 협소했기 때문이다. 결국 주거 목적으로 생활숙박시설을 이용하는 입주자들이 늘어나면서 불법주차가 폭증하고 교통체증을 유발하는 사회적 문제로 이어지게 된 것이다.

이에 정부는 명확하게 생활숙박시설을 거주 목적으로 사용할 수 없다고 발표했다. 하지만 이러한 발표는 이미 수많은 사람들이 거주 목적으로 분양을 받은 이후였고, 특례 적용 기한이 2년이 지난 현재의 시점에서는 오피스텔로 용도를 전환할 수도 없고 수분양자 혼자서는 숙박업 등록도 불가능하다. 결국에는 이행강제금을 납부하거나 위탁운영사에 의존할 수밖에 없는 상황으로, 수분양자들은 어떤 방법이든 추가 지출을 피할 수 없는 외통수에 놓여 있다.

관광숙박산업에서 이를 제도적 허점으로 바라보는 이유는 법률적 모순 때문이다. 숙박업 등록 조건을 고려하면 개별등기 자체가 무의미하다. 애초부터 생활숙박시설은 분양상품으로써 시장에 등장해서는 안되는 업종이었다. 결국 관광숙박산업에 대한 정부의 무지가 이러한 비정상적인 시스템을 만든 것으로 보이며, 대책안마저 무책임하다는 업계 지적의 이유이기도 하다.