최근 무허가 불법공유숙박시설에 대한 관광숙박산업의 대응과 정부 기관의 단속이 강화되면서 편법 영업의 활로로 단기임대가 활용되고 있다. 이는 불법공유숙박시설 업자들이 단속을 회피하는 방법으로 활용하고 있지만, 정부에서는 판례를 근거로 한 매뉴얼을 작성해 둔 상태다. 아무리 단기임대라고 주장해도 숙박업과 영업형태가 유사하다면 처벌을 피할 수 없는 것이다.

이 같은 내용은 보건복지부가 매년 발간하는 공중위생관리 사업안내에 담겨 있다. 2024년도 책자에서 정부는 숙박업의 판단기준을 명시하고 있다. 단기임대라도 각 판단기준에 따른 항목을 종합적으로 검토해 숙박업에 해당할 경우 처벌할 수 있다는 내용이다. 이는 각 지자체의 단속 공무원들이 단기임대 시설을 불법숙박업으로 판단하는 근거로 활용되고 있어 주목된다.

먼저 숙박업 판단기준은 △건물의 구조, 객실의 규모와 내부설비 △영업의 구조 △시설이용자에게 제공하는 시설 및 서비스의 내용 △사용료의 산정방식과 지급체계 △시설 이용기간 △시설이용자의 독자적인 점유･관리 권한의 유무 △시설에 대한 보존, 관리의무의 귀속주체 △시설의 운영형태 등 크게 8가지 항목으로 구성되어 있다.

1호 항목인 ‘건물의 구조, 객실의 규모와 내부설비’를 살펴보면 시설 구조가 일반적인 숙박업과 유사한지 여부를 확인해야 한다고 규정하고 있다. 예로 숙박업 시설처럼 객실이 침실과 욕실로 구분된 형태인지, 침실에는 침대와 침구류가 구비됐는지, 욕실에는 샤워시설 등이 구비됐는지, 객실이 타입별로 크기와 시설 수준이 다른지, 접객대(로비), 복도, 객실로 이어지는 형태가 숙박업의 구조와 유사한지 여부를 살펴야 한다는 것이다.

2호 ‘영업의 구조’는 영업주가 일반적인 숙박예약플랫폼 등에서 숙박업으로 광고해 모객하고 있는지 여부를 확인해야 한다는 내용이며, 3호 ‘시설이용자에게 제공하는 시설 및 서비스의 내용’은 장소(공간)만 제공하는 것이 아니라 투숙에 필요한 침구류, 가구 등을 함께 제공하고 청소, 용품 교체, 룸서비스 등을 제공하는지 여부를 확인해야 한다고 규정하고 있다. 이는 사업주가 플랫폼에서 공개하고 있는 내용이나 이용객 후기 등으로 확인할 수 있다고 덧붙였다.

4호 ‘사용료의 산정방식과 지급체계’는 요금을 객실별로 구분하거나 평일과 주말 요금이 다른지, 1일 숙박요금 예약이 가능한지 여부, 예약취소 시스템이 숙박업과 유사한지 여부 등을 점검하도록 하고 있다. 단기임대라도 임대료를 한 번에 받지 않고 매일 징수해 받는다면 숙박업에 가깝다는 것이 정부의 해석이지만, 장기투숙의 경우 월단위 정산 또는 퇴실 시 정산하는 경우도 있어 요금이 상정되는 방식에 더욱 집중해야 한다고 강조하고 있다.

5호 ‘시설 이용기간’은 1개월 미만의 경우 숙박업에 가깝다고 판단하고 있으며, 6호 ‘시설이용자의 독자적인 점유･관리 권한의 유무’에서는 시설이용자의 독자적인 점유･관리 권한이 없다면 숙박업에 가깝다고 판단하고 있다. 예로 단기임대 계약기간이 1개월 미만이고, 시설이용자가 친구나 지인을 초대하면서 객실 최대수용인원과 같은 규칙을 지켜야 한다면 무허가 불법숙박시설에 가깝다는 것이다.

또한 7호 ‘시설에 대한 보존, 관리의무의 귀속주체’에서는 일반적인 주택임대차계약처럼 시설이용자가 직접 전기요금과 시설관리비를 충당하는 것이 아니라 영업주가 충당하고 있다면 숙박업에 가깝다는 판단이며, 8호 ‘시설의 운영형태’에서는 주차 등의 편의시설이 존재하고, 이용자가 객실만 이용하는 것이 아니라 내부 집기류나 식사, 편의시설을 이용할 때 별도의 요금이 책정되어 있거나 시설이용에 규정이나 규칙이 존재하면 숙박업에 가깝다고 판단했다.

이와 같은 내용은 예로 실내 흡연 금지, 흡연적발 시 강제퇴실, 방문객 숙박 불허, 외부인은 22시까지 퇴실, 이성(異性)간 입실 불가, 5일 이상 연체 시 퇴실 조치 등의 규칙이 있다면 시설이용자에게 독자적 점유･관리 권한이 없다고 볼 수 있어 숙박업에 가깝다는 것이다.

특히 이와 같은 내용은 보건복지부의 유권해석에만 의존해 작성된 것이 아니라 △서울서부지방법원(2020노808 판결, 2015노726 판결) △대법원(2013두 1225 판결, 2013도7947 판결) △서울고등법원(2002누2675 판결, 2011누5102 판결) △서울중앙지방법원(2008노2324 판결)의 판례를 근거로 작성됐기 때문에 법리적인 검토를 마쳤다고 볼 수 있는 매뉴얼이다. 다만, 현장 공무원의 자의적 해석이 개입될 수 있다는 점은 문제다. 이에 더욱 분명하고 명확한 판단기준이 새롭게 도입되어야 한다는 목소리가 높다.