내년 3월부터 생활숙박시설 건축물은 준공 이후 사용승인 단계에서 허가권자인 지방자치단체장으로부터 분양계약서도 검토 받는다. 만약 분양계약서가 숙박업 신고기준을 충족하지 못하는 형태로 작성됐다면, 지자체에서는 건축물 사용승인을 거부할 수 있다.

이 같은 내용은 내년 2월 27일 시행되는 건축법 개정안에 담겼다. 해당 개정안은 지난해 12월 26일 더불어민주당 염태영 의원이 대표 발의한 개정안으로, 올해 8월 4일 국회 본회의에서 처리되어 정부가 8월 26일 공포했다. 부칙에서는 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다고 규정하고 있어 2026년 2월 27일부터 본격 시행되는 것이다.

개정안은 수분양자들의 피해 예방에 초점이 맞춰졌다. 입법취지에 따르면 현행법은 건축주가 건축공사를 완료한 후 건축물을 사용하려면 허가권자에게 사용승인을 받도록 하고 있다. 허가권자는 설계도서대로 시공되었는지 여부 등 각종 요건을 검사 적합한 건축물에 한해 사용을 승인하는데, 최근 생활숙박시설 건축물이 큰 논란이 되고 있다.

염 의원에 따르면 주거용도로 사용이 불가하고 숙박업 신고 대상인 생활숙박시설에 대해 주거용도로 사용이 가능한 것처럼 홍보하면서 숙박업 신고 기준(30실 이상 등)에 맞지 않게 분양하는 경우가 다수 발생한 것이 문제다. 이와 같은 분양 내용은 미신고 숙박업 및 불법 용도변경을 양산했고, 홍보를 믿은 수분양자의 피해도 다수 발생한 상황이다.

이에 개정안은 생활숙박시설에 대해 분양계약이 숙박업 신고 기준에 적합한 경우에 한해서만 사용승인하도록 규정해 수분양자의 피해를 예방하고 생활숙박시설이 건축물의 용도대로 적법하게 사용되도록 하려는 내용을 담고 있다.

구체적으로는 허가권자인 지자체장은 생숙을 건축허가 받으려는 자에게 사용승인 요건을 알려야 하고, 건축물 사용승인 과정에서 허가권자가 확인해야 할 내용 중에서는 건축물의 분양에 관한법률 제6조제4항에 따른 분양계약이 공중위생관리법 제2조1항에 따른 숙박업 신고의 시설 및 설비 기준에 적합한 내용으로 체결되었는지를 확인하도록 하고 있다.

결과적으로 생숙 건축물을 건축하려는 건축주는 분양계약서의 내용이 숙박업 신고기준을 충족해야 한다는 것이다. 현행 공중위생관리법에 따르면 분양계약과 같이 건물의 일부를 대상으로 숙박업을 하려면 객실이 독립된 층으로 이루어지거나 객실 수가 30개 이상 또는 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다. 다만, 지역적 여건 등을 고려해 지자체마다 별도로 조례를 통해 객실 수와 면적 기준을 완화해 정할 수 있는 상황이다.

종합하면 사실상 내년 3월부터 생숙에 대한 분양계약서는 1개 층을 독립적으로 사용할 수 있거나 객실 30개 이상 또는 건물 연면적의 3분의 1 이상을 확보하는 형태로만 체결할 수 있으며, 지자체 조례로 정하고 있는 숙박업 영업신고 기준을 준수해야만 한다. 만약 이러한 내용을 충족하지 못하는 계약서는 건축물에 대한 사용승인을 받을 수 없다.

다만, 이 같은 내용의 분양계약은 법이 시행되는 2월 27일 이후 건축허가를 받으려는 자와 사용승인 신청하려는 자로 국한된다. 이전에 이미 분양계약을 체결했거나 건축물 사용이 승인된 생숙까지 소급적용되지는 않는 것이다.