정부가 내년 말까지 생활숙박시설에 대한 이행강제금 부과를 유예한 가운데, 수분양자들이 숙박업 신고를 위탁운영사에 의존하는 것이 아니라 자체적으로 협동조합을 설립해 추진하는 등 다양한 자구책을 마련하고 있는 것으로 알려져 주목된다.

현재 말도많고 탈도많은 생활숙박시설은 국토교통부가 지난 9월 이행강제금 부과 시점을 1년 2개월 연장하고 2024년 말까지 숙박업 신고 계도기간을 운영한다고 발표하면서 시간을 번 상황이다. 당초 오피스텔 전환을 유도하기 위해 적용됐던 특례는 지난 10월 14일부로 종료됐다.

이에 따라 생활숙박시설 수분양자들은 내년 말까지 이행강제금 부과를 피하기 위해서는 숙박업으로 신고하거나 특례 없이 오피스텔로 용도를 전환해야 한다. 하지만 대부분의 생활숙박시설은 오피스텔 전환이 어렵다. 상업시설인 생활숙박시설과 주거 용도로도 사용할 수 있는 오피스텔은 법적 기준이 달라 철거 후 재건축에 가까운 개·보수와 비용이 발생하기 때문이다.

이 때문에 내년 말까지 생활숙박시설 수분양자들이 이행강제금을 피할 수 있는 대책은 숙박업 신고로 귀결되고 있다. 그러나 숙박업 신고는 공중위생관리법에 따라 객실 수 30개 이상, 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이 필요하다. 1~2개의 객실을 소유하고 있는 수분양자들은 이행강제금을 피하기 위해 다른 수분양자와 연대할 수밖에 없는 상황인 것이다.

수분양자들이 협동조합을 설립하고 있는 이유도 여기에 있다. 보편적으로는 위탁운영사가 수분양자들을 개별 접촉해 30개 객실 이상을 확보하면 숙박업을 신고하면서 자연스럽게 위탁운영 계약까지 체결한다. 하지만 이행강제금과 유사하게 수분양자들이 위탁운영사에 매달 수수료 명목의 비용을 지출해야 한다는 단점이 있다.

이에 일부 수분양자들은 협동조합을 설립해 조합이 숙박업 신고를 대신하는 형태의 대책안을 마련하고 있는 것으로 알려졌다. 조합을 통해 숙박업 신고를 마치면 위탁운영 수수료가 발생하지 않는다는 점이 장점이다. 하지만 조합은 실거주 목적의 수분양자들에게는 유리하지만, 숙박업에 대한 전문성이 부족해 수익률을 담보하기 어렵다는 한계가 있다.

결과적으로 정부가 생활숙박시설을 거주 목적으로 사용할 수 없다고 못 박았지만, 실거주 목적의 수분양자들은 이행강제금을 회피하기 위해 숙박업으로만 신고를 마치고 거주는 계속하는 편법으로 협동조합을 이용하고 있는 것으로 보인다. 다만, 시설을 개·보수하지 않고 실거주 용도로 편법 사용하는 문제가 불거진다면 정부에서 대책안을 마련할 가능성이 높다.

특히 형평성 문제가 불거질 가능성도 높다. 최근 일부 생활숙박시설은 인근의 부지를 매입해 주차장을 별도로 건립하는 형태로 오피스텔 전환을 추진하고 있다. 대규모 출혈을 감수하면서까지 주거 용도에 맞게 시설을 개·보수한 수분양자들의 입장에서는 조합을 활용한 편법이 늘어난다면 금전적 손해와 피해를 호소할 수 있는 것이다.

관광숙박산업 관계자는 “위탁운영사와 계약은 다양한 갈등이 발생하고 있고, 오피스텔 전환은 많은 지출이 발생하기 때문에 협동조합을 설립하는 형태의 돌파구를 마련하고 있는 것으로 보인다”며 “그러나 거주 목적의 이용자가 늘어나고 교통체증, 주차난 등의 사회적 문제가 불거진다면 얼마든지 정부가 규제안을 마련할 수 있다는 점이 한계로 작용할 것”이라고 전했다.