분양면적이 3천제곱미터 이하라도 객실수가 30실 이상인 생활숙박시설에 대한 분양신고 의무화의 내용을 담은 건축물분양법 시행령 일부개정법률안(이하 개정안)이 지난 10월 8일 공포됐다. 이에 따라 앞으로는 생활숙박시설을 분양하는 자는 반드시 부동산개발업에 등록되어 있어야 하며, 분양사업자 의무사항들이 적용되면서 수분양자에 대한 제도권의 보호가 강화된다.

부칙에서 공포 후 즉시 시행하도록 하고 있기 때문에 지난 10월 8일부터 이미 시행 중인 개정안은 기존 오피스텔과 동일하게 30실 이상인 경우 건축물분양법에서 정한 기준과 절차를 따르도록 하고 있다. 이에 따라 30실 이상 생활숙박시설의 분양자에게는 ▲지자체 등 허가권자에게 분양신고서 제출 ▲토지소유권 확보 및 설정된 권리관계 말소 ▲분양보증 또는 분양관리신탁 가입 ▲공개모집 및 공개추첨 ▲일간신문 분양광고 게재(중요사항의 포함) ▲설계변경 시 분양자 동의 또는 통보 등의 의무사항이 적용된다.

또한 공개모집 최소기간 규정도 개선됐다. 건축물 분양시 공개모집을 최소 1일(8시간) 이상 진행하도록 하는 규정을 둬 공개모집 제도의 실효성을 높였고, 분양시 구분지상권 말소와 관련해서는 사전에 지상권, 저당권 등 해당 대지에 설정된 권리를 말소해야 하지만, 지하에 철도, 도로 설치로 인해 구분지상권이 설정된 경우에는 해당 권리를 말소하지 않아도 분양이 가능하도록 단서조항을 신설했다. 다만, 분양하기 전 구분지상권자의 사전동의를 얻도록 했고, 분양광고 및 분양계약서에 내용을 명시하도록 했다.

여기에 더해 무자격의 시장진입을 차단하는 내용도 담겼다. 무자격자의 개발 및 분양으로 인한 문제를 사전에 방지하기 위해 분양신고서를 제출할 경우 부동산개발업법에 따른 등록 여부를 확인하도록 한 것이다. 부동산개발업은 일정 규모 이상의 자본금, 전문인력 채용 등 등록요건을 갖추어야 하기 때문에 무분별한 무허가 업자들의 시장진입을 차단할 것으로 보인다.

그동안 분양형 호텔, 분양형 오피스텔 등으로도 불리는 생활숙박시설은 ▲허위과장 광고 ▲분양형 호텔의 과잉공급 및 과다경쟁 ▲위탁운영사의 선택 및 영업권을 제대로 보장받지 못하는 투자자의 문제로 투자자와 운영사 간 영업권 분쟁이 빈번하게 발생했다. 이 같은 문제를 해결하기 위해 직영법인 설립이라는 대안이 제시됐지만, 대표이사가 특수관계인들로 조직을 구성하는 등 경영 투명성을 확보하지 못하는 단점이 드러나면서 분쟁이 계속되고 있다.

이번 개정안은 수분양자에 대한 최소한의 제도적 안전장치를 마련했다는 점에서 이 같은 분쟁과 피해를 방지하는데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 하지만 10월 8일 이후 착공신고를 한 건축물부터 적용되기 때문에 일선의 현장에서는 여전히 시행사, 위탁운영사, 투자자들의 불투명한 관계로 분쟁이 지속될 전망이다.

이 같은 상황에서 ㈜휴나라(02-567-5880)는 수분양자들이 설립한 직영 운영 법인이 호텔의 운영을 확보하고 실질적인 호텔 운영관리는 호텔전문 위탁운영사가 운영하는 방안을 제안하고 있다. 이는 호텔인력의 전문성을 확보하고 대표이사의 독단적 경영을 견제할 수 있는 방법이라는 것이다. 특히 가장 많은 문제가 발생하는 수익금 분쟁와 관련해서는 자금관리권한을 수분양자 관리단에서 직접 채용한 담당자를 배치해 자금흐름을 투명하게 파악할 수 있도록 해야 한다고 강조했다.

호텔전문 위탁운영 업체 휴나라의 심재홍 대표는 “투자자들이 설립한 직영법인이 호텔운영, 매출관리, 숙박신고증 및 호텔영업증 등을 보유하면 실질적 법적지위 확보가 가능하다”며 “직영법인에서는 인건비 및 업무위탁 용역비를 기본으로 지급, 인센티브제도 등을 운영한다면 전문인력을 통한 매출 극대화 및 자금관리의 투명성을 확보할 수 있다”고 조언했다.

저작권자 © 숙박매거진 무단전재 및 재배포 금지 www.sukbakmagazine.com